Recapitulare: acte, taxe și avize pentru construcția unei case în România (VI)

De la certificatul de urbanism și autorizația de construcție până la „au trăit fericiți în ea până la prima avarie”

Proiectul după care au asamblat ungurii casa

Acum că am ajuns și la un oarecare final fericit cu casa, am zis să pun la un loc toate etapele astea birocratice care trebuie bifate pe parcurs, cu acte, taxe și tot felul de documente pe care evident că le cer și dublează între ele minunatele instituții ale statului. Prinde bine să le știi când te angajezi la așa ceva.

  1. Certificatul de urbanism

V-ați decis, deci, să faceți casa. Aveți și arhitectul și firma de construcție. Norocoșilor! 😉 Dacă casa va fi în vreun sătuc de provincie, ca la noi, nu e cazul să vă stresați cu mult timp înainte cu obținerea autorizațiilor de la primărie, căci ele se rezolvă mult mai repede decât la oraș. În mod normal, pentru că în marile aglomerări urbane autoritățile sunt mai lente la eliberarea de documente de urbanism, arhitectul și constructorul vă întreabă înainte dacă aveți măcar un certificat de urbanism.

Eliberarea unui certificat de urbanism n-ar trebui să dureze mai mult de cele 30 de zile legale. Nouă ni l-a dat pe loc.

Certificatul de urbanism are mai degrabă un rol informativ și el poate fi cerut de la primărie și dacă nu aveți neapărat intenția de a construi. Prin certificatul de urbanism primăria vă spune ce statut are terenul, în ce zonă e el încadrat în planul de urbanism al localității, ce regim de înălțime se poate construi pe el etc.

Noi am cerut un astfel de certificat și de la fostul proprietar, când am cumpărat terenul. Voiam să fim siguri că nu cumpărăm un teren pe care nu se poate construi.

Certificatul de urbanism se poate obține de la primăria pe raza căreia se află terenul, numai de către proprietarul acestuia. Pentru obținerea certificatului de urbanism se completează o cerere tip la primărie – Departamentul urbanism – și se însoțește cu actul de proprietate și actul de identitate al proprietarului. Se plătește o taxă modică, în funcție de localitate (la noi a costat 18 lei), pentru eliberarea certificatului și/sau o taxă pentru un extras din planul de urbanism al zonei ( asta a fost mai scump, 50 de lei, pentru că a fost un xerox A3).

  1. Autorizația de construcție

Pentru autorizația de construcție e nevoie de un dosar destul de amplu de documente. El e întocmit de regulă de arhitect, pe baza actelor furnizate de proprietar. Mersul pe la primărie pentru autorizație cade în sarcina proprietarului, dar această corvoadă poate fi și delegată firmei de arhitectură sau unei firme specializate, dacă așa se face înțelegerea. Există un cost și pentru asta, firește. Noi ne-am ocupat personal și pentru că am fost zgârciți și pentru că până la urmă nu a fost atât de enervantă relația cu primăria, cât s-a dovedit a fi aia cu arhitecta.

În certificatul de urbanism cerut în vederea obținerii autorizației de construcție sunt deci enumerate și condițiile ce trebuie îndeplinite de proprietar pentru obținerea autorizației e construcție.

De exemplu în certificatul de urbanism poate să scrie că în dosarul de autorizare trebuie să aveți și un aviz de mediu și/sau un aviz de la pompieri, diverse alte avize de la furnizorii de utilități, dacă există în zonă și că instalațiile electrice trebuie proiectate de un inginer autorizat ANRE.

Din nou, cele mai simple certificate de urbanism se dau la sate, unde dacă nu există utilități nu vor exista nici avize multe de cerut pentru o construcție. Dezavantajul de a nu avea apă, canal sau gaze la poartă se transformă în avantaj birocratic la obținerea autorizației cu un număr minim de avize.

Există însă un aviz pe care e obligatoriu să-l obțineți, pentru că măcar curent electric trebuie să aveți în zonă. Așa că pentru asta trebuie mers la distribuitorul de energie electrică pentru obținerea avizului de amplasament. În cazul nostru a trebuit să mergem până la Călărași, deși în mod normal E-Distribuție are o procedură de obținere a acestui aviz online, dar nu funcționează 😀 E drept că după ce am depus actele offline, am primit avizul pe email.

Avizul de amplasament se obține după completarea unei cereri tip, la care se anexează:

  • un plan de situație al terenului, pe care îl aveți cel mai probabil de la cadastru,
  • unul de încadrare în zonă (de regulă pe acesta l-ați obținut deja de la primărie cu certificatul de urbanism)
  • certificatul de urbanism
  • actul de proprietate
  • actul de identitate
  • un memoriu tehnic elaborat de arhitect, în care scrie cum va arăta casa (în mare, eventual și cu o schiță) și ce nevoi energetice va avea.

Desigur, există posibilitatea ca parte din acest documente să nu vă mai fie cerute de la 1 ianuarie 2022, odată cu intrarea în vigoare a Legii 267/2021, care spune că autoritățile nu mai au voie să vă ceară copii după documente pe care le au deja sau le pot obține singure de la alte instituții. Dar la fel de posibil e și ca asta să nu se întâmple.

După ce obțineți așadar toate avizele necesare autorizării, așteptați să vă facă arhitectul proiectul de autorizare și apoi mergeți cu toate la primărie, unde în același interval legal de 30 de zile ar trebui să obțineți autorizația. La sate se poate obține în câteva zile, la orașe în câteva luni.

Dosarul se depune în două exemplare, unul rămâne la primărie și unul vi-l dă înapoi avizat, ștampilat, împreună cu autorizația de construcție. Acel dosar se constituie în cartea tehnică a locuinței, în el veți adăuga toate documentele obținute pentru casă pe parcursul execuției. Cartea tehnică a casei vă va folosi dacă veți vrea să vindeți casa vreodată.

  1. DTAC, PT și DE

Orice proiect de casă făcut cu simț de răspundere are nevoie cel puțin de DTAC (Documentație Tehnică pentru obținerea Autorizației de Construire) care se depune la primărie pentru autorizare și conține planșe despre cum va arăta casa, structura fundației, instalațiile electrice, termice, sanitare, amplasarea pe teren, diversele certificări ale inginerilor și ale verificatorului proiectului, dovada înregistrării proiectului la ordinul Arhitecților și cam atât.

În DTAC, doar fundația e detaliată ca structură, restul sunt mai degrabă schițate, urmând ca aceeași echipă de arhitect, structurist și specialiști în instalații să elaboreze mai departe PTh (Proiectul Tehnic) și DE (Detaliile de Execuție) pe baza cărora se va construi efectiv casa.

Notă: nouă ne-a cerut structuristul ăla deștept de la primul proiect să facem neapărat un studiu geo-tehnic, ca să vadă cum e pământul în care el va proiecta fundația. L-am făcut, au venit într-o zi doi băieți cu niște freze mici, au scurmat pământul vreo doi-trei metri în jos, au luat mostre de pământ și ulterior o ingineră geodeză mi-a trimis pe email rezultatul și factura. A costat 800 de lei. Mi-a dat senzația că mare parte din acel raport era copy/paste. Doamna de la primărie, când l-a văzut, mi-a zis că e o prostie, că noi avem pământ bun în zonă, deci l-am făcut degeaba. Din interacțiunea cu structuristul am tras concluzia că oricum n-a contat prea mult studiul geo, că el tot așa ar fi făcut fundația.

Proiectul detaliat (PTh și DE) nu mai trebuie depus la primărie, ci i se pune în brațe constructorului și e urmărit de beneficiar, diriginte de șantier și/sau arhitect, ca să fie executat întocmai. Pe parcurs mai poate fi completat cu diverse dispoziții de șantier, date tot de arhitect, dacă în implementare se constată că vreun detaliu e nevoie să fie schimbat etc.

De regulă în România oamenii se mulțumesc cu DTAC-ul, pentru că e cerut de primărie și e mai ieftin. La țară, unde mai degrabă se construiește fără autorizație și eventual se autorizează după, se practică cumpărarea dosarului DTAC de la vreun arhitect din zonă, iar în practică se construiește altceva, cât de cât asemănător, cât să nu bată la ochi la recepție. Dar în construcția efectivă, fiind „în regie proprie”, adică cu neamurile și câțiva meseriași din sat, e puțin probabil că se va uita cineva pe planșele din DTAC când va turna betonul sau va înălța pereții.

Proiectul nostru de încălzire în pardoseală

  1. Taxe ce trebuie plătite la primărie

În momentul depunerii dosarului de autorizare la primărie (acel DTAC) vi se va cere să plătiți două taxe, respectiv 0,1% și 0,5% din valoarea de investiție declarată. Vi se va cere deci să estimați cât aveți de gând să cheltuiți pe casă și se va calcula procentul din acea valoare pentru plata acelor taxe către bugetul local. La primărie se plătesc integral pe loc, la depunerea DTAC.

Ulterior, valoarea de investiție poate fi ajustată (în sus sau în jos) dacă la finalizare veți constata că suma cheltuită e diferită de cea estimată. Dacă e mai mare, vezi achita o diferență la recepția casei. Noi am declarat în final mai mult.

Există tentația de a declara o valoare mai mică de investiție pentru că nimeni nu e dornic să plătească mulți bani la stat. Însă declararea unei valori cât mai aproape de realitate este recomndată deoarece aceasta va sta la baza stabilirii valorii de impozitare a casei. Vă veți întreba de ce ar vrea cineva să plătească și impozit anual mare pe casă. Hai că deocamdată la noi impozitele pe proprietate sunt de râs, așa că nu sărăciți din asta. În schimb vă va prinde bine la încasarea unei asigurări, în cazul dramatic în care veți avea o avarie majoră a casei. De exemplu dacă asigurați casa la cutremur sau inundație, la stabilirea despăgubirilor asigurătorul va ține cont mai degrabă de valoarea declarată a casei decât de cea asigurată.

  1. Acte și taxe pentru Inspectoratul de Stat în Construcții

După ce obțineți autorizația de construcție de la primărie nu ar trebui să vă apucați de construit înainte de a trece și pe la Inspectoratul de Stat în Construcții (ISC). Și aici veți plăti aceleași taxe ca și la primărie.

La ISC trebuie să depuneți:

  • autorizația de construcție,
  • actul de identitate (din nou, poate după ianuarie 2022 va merge fără)
  • anunțul privind începerea lucrărilor
  • dovada achitării taxei de 0,1% din valoarea investiției + dovada achitării a jumătate din taxa de 0,5% din valoarea investiției – la ISC, spre deosebire de primărie, taxa de 0,5% se poate jumătate în avans și jumătate la finalizarea lucrării.

Un anunț privind începerea lucrărilor trebuie să depuneți și la primărie, nu numai la ISC. De asemenea, pe toată perioada șantierului, autorizația de construcție trebuie să fie la îndemână, în caz că vine vreun control de la primărie sau ISC.

Nu e musai să mergeți la sediul ISC din județul în care construiți, puteți trimite documentele și prin poștă sau email – partea bună cu pandemia e că a obligat majoritatea instituțiilor să lucreze online. Plata taxelor se poate face de asemenea online, în conturile afișate pe site-ul ISC. După prima interacțiune, ISC vă va trimite un tabel cu etapele construcției în care veți fi obligat să-i notificați – de exemplu la fundație, la structură, la planșeu etc. De regulă la construcții de importanță D, cică ISC nu dă etape intermediare, dar oricum trebuie să vă scrie ei asta negru pe alb. Nouă nu ne-a dat.

La finalizarea construcției veți face aceleași diligențe către ISC. Adică veți trimite:

  • autorizatia de construcție (din nou);
  • comunicarea de încheiere a lucrărilor pe care ați făcut-o și la primărie;
  • comunicarea de încheiere a lucrărilor către ISC;
  • declarația privind valoarea reală a casei, pe care ați făcut-o tot la primărie;
  • dovada plății integrale a celor două taxe de 0,1 și 05%;
  • o solicitare pentru desemnarea unui reprezentant ISC la recepție (nu e musai să participe, dar trebuie să vă răspundă că nu participă nimeni);
  • un referat/punct de vedere al dirigintelui de șantier;
  • un referat al proiectantului la finalizarea lucrărilor.

Veți primi, într-un interval de până la 30 de zile, o adeverință prin care ISC vă răspunde că ați îndeplinit toate condițiile și ați plătit toate taxele și deci primăria vă poate face recepția. Acea adeverință de la ISC se depune la primărie.

  1. Dirigintele de șantier

O altă obligație de care aflați odată cu obținerea autorizației de construcție de la primărie este aceea de a angaja un diriginte de șantier pe perioada construcției. Este o obligație legală chiar și pentru cei care-și fac case în regie proprie. Teoretic dirigintele ar trebui să supervizeze toate lucrările făcute de echipa de constructori, pentru că în final răspunde și el de calitatea acestora, prin referatul pe care-l face către ISC, în care garantează că lucrările s-au făcut în realitate ca în proiect.

Dirigintele de șantier este un personaj important pe șantier, pentru că adesea beneficiarul lucrării nu e de meserie constructor, nu se pricepe dacă lucrările sunt făcute bine sau prost și e util să există un soi de bau bau care le atrage atenția meșterilor că nu „merge și așa”.

În realitatea românească, însă, dirigintele de șantier, acolo unde este angajat, face doar act de prezență de două-trei ori pe șantier și la final semnează cam ca primarul că lucrările s-au făcut conform planurilor. Pentru aceste vizite rare și scurte, un diriginte de șantier percepe tarife în funcție de distanța la care trebuie să se deplaseze, iar un cost total al interacțiunilor ar putea ajunge la 500 de euro pe durata șantierului sau chiar mai mult.

Diriginți de șantier pot fi găsiți pe site-ul ISC, în fiecare județ există liste cu numele și datele de contact ale celor autorizați. Noi de acolo l-am luat pe al nostru, de care am fost foarte mulțumiți.

  1. Recepția

Dacă ați supraviețuit până la finalizarea casei, mai aveți un hop cu recepția. E bine ca pe percursul derulării lucrărilor să nu vă certați cu arhitectul sau structuristul, pentru că veți avea nevoie de semnăturile lor la final, pentru recepție. După cum ați văzut, la ISC trebuie să depuneți un referat din partea diriginetului de șantier și altul din partea proiectantului. Ambii trebuie să garanteze sub semnătură că proiectul a fost executat ca în documentație.

Aceleași documente vor fi depuse și la dosarul de la primărie, plus câte un exemplar îl păstrați în cartea tehnică a casei.

La recepție ar trebui să participe o delegație formată din: reprezentantul primăriei, dirigintele de șantier, proiectantul, eventual reprezentantul ISC și beneficiarul. Văd casa, își pun toți semnăturile pe procesul verbal de recepție și beau ceva ca să fie bine. La noi recepția s-a făcut pe nevăzute, adică doamna de la primărie a zis că ea nu vine la fața locului, facem recepția doar pe hârtii. Și am făcut-o.

Pe la țară recepția se face și când casa a ajuns la roșu sau gri, adică primăria mai închide ochii că nu e gata, e suficient să aibă un acoperiș, niște pereți cu geamuri și gata recepția. ISC nu se obosește să participe la recepțiile de case din categoria de importanță D.

Pentru recepție, primăria vă va mai cere și un certificat de eficiență energetică a clădirii, care să ateste cât de bine izolată e casa și câtă energie se estimează că va consuma. Există zeci de firme care furnizează astfel de certificate contra unor sume de la 200 de lei în sus. Este încă o formă fără fond acest certificat, pentru că deși legea îl prevede obligatoriu, momentan nu aduce niciun beneficiu, adică și dacă veți avea o casă eficientă energetic asta nu vă aduce un impozit mai mic sau vreo altă facilitate.

  1. Intabularea

După recepție, ultimul pas pentru intrarea casei în legalitate este intabularea în cartea funciară. E nevoie să angajați un cadastrist care vă va cere:

  • Autorizația de construcție
  • Procesul verbal de recepție
  • Schița casei
  • Actul de proprietate asupra terenului
  • Cadastrul terenului
  • Declarația privind valoarea de impozitare de la primărie
  • Acte de identitate

Costul unei intabulări variază de la un cadastrist la altul, cel puțin 800 de RON ne-a cerut nouă cadastristul cu care am vorbit, plus taxa de intabulare percepută de Oficiul de Cadastru, care e de 80 de RON.

Și au trăit fericiți până la prima defecțiune, în miez de noapte, când s-au trezit înjurând echipa de meșteri care au făcut lucrarea de mântuială 😉 Glumă! N-am avut până acum de înjurat decât pe meșterii care au montat acoperișul, pentru că zbârnâie ca o mitralieră jgheabul de pe casă la fiecare pală de vânt.

Pisica Găurica testează încălzirea în pardoseală

Citește și celelalte episoade:

Construcția unei case în România, când nu ai bani, dar ai pretenții (I)

Autorizația de construcție – când primăria e mai parolistă decât arhitectul (II)

Când gardul te dă de gol că ești nababul satului (III)

Meșterul român: manualul sunt eu! (IV)

Perla Harghitei din Călărași (V)

Ce parchet și cum se pune peste încălzirea în pardoseală (VII)

Cum a fost prima iarnă în noua casă (VIII)

 

Etichete: , , , , , , , , , ,

7 comentarii la “Recapitulare: acte, taxe și avize pentru construcția unei case în România (VI)” Subscribe

  1. Stefan 16/01/2022 at 15:13 #

    Ei bine, să stăpâniți sănătoși și să vi se împlinească năzuințele!

  2. aloopeegoos 17/01/2022 at 06:39 #

    Pentru partea asta „De exemplu dacă asigurați casa la cutremur sau inundație, la stabilirea despăgubirilor asigurătorul va ține cont mai degrabă de valoarea declarată a casei decât de cea asigurată.” n-are nici o legatura valoarea declarata la primarie cu valoarea asigurarii sau a despagubirii.

    Pentru cutremur/inundatie asigurarea obligatorie prin mizeria aia de PAID se face la suma fixa – 10.000 sau 20.000 EUR, in functie de materialele din care e construita casa.

    Pentru orice altceva – asigurarea se face la „valoarea de piata” a locuintei, indiferent cat inseamna aia.

    • Dollo 17/01/2022 at 09:25 #

      Desigur, asigurarea obligatorie e o mizerie prin care niște firme iau niște bani – nu mulți că nimeni nu aplică obligativitatea aia în realitate. Însă pentru unii există și asigurarea privată. Iar acolo poți să te dai rotund de câți bani vrei tu, asigurătorul nu te întreabă de ce ți-ai supraevaluat casa când o asiguri, dar se va întreba în caz de despăgubire care e valoarea reală a casei. Din ce mi-a explicat un agent de asigurări, valoarea declarată la primărie e un indiciu de care se ține seama, nu numai valoarea de piață. Dar poate m-a păcălit. Oricum, e cert că nu vei primi despăgubiri de cât ai vrut tu s-o asiguri ci de fix cât face casa ai, poate chiar mai puțin.

      • Sebastian 18/01/2022 at 15:38 #

        ambele comentarii in ceea ce priveste asigurarea au sambure de adevar, nu adevar.

        • Dollo 20/01/2022 at 09:04 #

          Păi și, ne lași asa doar cu sâmburele? Luminează-ne 😉

  3. Mad 31/01/2022 at 19:13 #

    Eu stiu ca( vorbesc de apartament de bloc):
    1. au o valoare de inventar- pretul casei cand e noua

    2. conform normativelor dinainte de 90 , se amotizau dupa 70 ani (adica blocul avea garantie minima 70 de ani). Asta nu inseamna ca pica atunci 🙂 Sunt blocuri in Buc de 100 de ani.

    3 Firmele de asigurari au in normele lor un pret/mp de despagubire. Poti sa-i ceri firmei sati-l spuna/comunice. Pretul difera in functie de materialele de constructie iar valoarea casei trebuie dovedita cu acte.

    4. In caz de dauna se calculeaza din valoarea de inventar minus amortizarea(deci bloc din 1970 , au trecut 52 de ani mai are garantie 18 ani) dar nu stiu daca se ia in considerare si valoarea de piata actuala.

    Daca afli mai multe si mai clare, ar fii bun un articol.

    Sa stapaniti sanatosi casa! Impartirea e neobisnuita pt mine. Dormitorul in spate e pe Nord?

    • Dollo 31/01/2022 at 21:14 #

      Dormitorul e pe sud, livingul e pe sud-vest, bucătăria și baia sunt pe spate, peretele de nord.

Lasă un comentariu