Cum am obținut aprobarea statului ca să-mi închiriez casa. Provizoriu

Se face mare tam-tam zilele astea despre cum mârșavul stat nu vrea să ne mai lase să ne vindem propietățile dacă nu ne plătim datoriile la fisc. E un subiect din categoria celor de care s-ar agăța un partid fără idei, ca USR de exemplu, a cărei candidată la președinție pare că nu știe că dintotdeauna statul nu te lasă să-ți vinzi proprietățile nici dacă ai datorii la autoritatea locală, adică la primărie, acolo unde și primărește de altfel candidata respectivă. Acum se pare că pe lângă certificatul de atestare fiscală de la primărie, care arată că ești la zi cu taxele și impozitele locale, notarul îți va cere și un certificat de atestare fiscală de la ANAF, care va arăta dacă ai datorii la fisc. Dacă ai, va trebui să le achiți.

Mie mi se pare normal.

Ce mi se pare anormal este altceva. De ce statul mă tratează diferit în funcție de cui vreau să-mi închiriez proprietatea. Abia aici văd eu o îngrădire a dreptului la proprietate, dar admit că e posibil și să mi se pară așa, pentru că nu am nicio datorie, nici la fisc, nici la primărie, nici măcar la întreținere, și prin urmare mă doare mai tare de dreptul meu de a dispune de proprietate, decât de drepturile datornicilor. Că așa suntem noi oamenii, mai sensibili la drepturile noastre, decât la ale altora.

Niște chei în așteptarea turiștilor în Australia

V-am povestit anul trecut pe vremea asta că m-am apucat să închiriez garsoniera de la București în regim hotelier. A fost un test, ca să văd dacă merită. Merită și nu prea, dar până mă decid dacă renunț sau nu, a trebuit să intru în legalitate. Așa că la începutul anului, după ce am declarat banii la fisc și am plătit impozitul pe ei, m-am dus la Ministerul Turismului ca să-mi dea o hârtie la mână cum că garsoniera mea e ceea ce se cheamă „unitate clasificată” de găzduire în regim hotelier. A fost o experiență birocratică absurdă, așa cum ne-a obișnuit statul român deja de atâta vreme, încât ar trebui să ne mirăm doar dacă n-ar fi așa. Întrucât mă întrebase cineva pe aici la un moment dat cum se face certificarea asta turistică, iaca procedura.

Dosarul cu Doamne ajută!

La începutul lui martie anul ăsta am depus la Ministerul Turismului o serie de acte pentru obținerea „Certificatului de clasificare pentru structura de primire turistică cu funcțiuni de cazare”. Aflasem că e obligatorie certificarea asta abia cu vreo lună-două înainte, când participasem la un webinar despre închirierea în regim hotelier. Legislația este în vigoare de vreo zece ani. Dar mai bine mai târziu decât deloc, așa că m-am apucat să citesc legislația de pe site-ul ministerului și să strâng documentele. La momentul ăla nu păreau așa de multe:

• o cerere standardizată de completat,
• actul de proprietate,
• extras de carte funciară
• actul meu de identitate și
• acordul vecinilor sau al asociației de locatari

Le-am adunat, pus într-un dosar cu șină și m-am dus până la Registratura ministerului, undeva pe Calea Victoriei, căci la acel moment nu se putea și onlai. Acum se poate. Acolo am întrebat-o pe doamna care mi-a dat număr de înregistrare dacă am toate documentele și mi-a zis că ea doar le primește, nu știe dacă sunt și ce trebuie, o să văd io.

Din avizierul ministerului, situat pe hol chiar lângă ghișeul Registraturii, mă privea blând o icoană a Maicii Domnului, plastifiată, cât o carte de joc, prinsă cu o pioneză lângă alte diverse anunțuri. O strategie de turism evidentă, pentru Grădina care suntem. Am zis așa mai mult pentru mine, că sper că am depus tot ce trebuie, doamna de la Registratură a zis și ea un „Doamne ajută!” și așa a început.

Să te temi de inteligența autorităților competente

După mai bine de 20 de zile mă trezesc cu un email de la o doamnă de la minister care-mi spune că dosarul meu este incomplet. Cine-ar fi crezut?! Și că-mi trebuie, nici mai mult nici mai puțin decât Autorizația de construire a blocului, „emisă de autoritățile competente”.

Am râs.

Știam că se cere autorizația de construire în cazul caselor/vilelor, dar că apartamentele din blocurile comuniste sunt exceptate. Se pare că se schimbase legislația aia din 2013, privind clasificarea unităților de cazare, exact cu o lună înainte să depun eu actele, după incendiul care fusese la Ferma dacilor. Ăia de la ferma aia nu aveau autorizație de construire, aviz de racordare la rețeaua electrică, aviz de la pompieri și în general nimic din ce ar fi trebuit să aibă ca unitate turistică sau o clădire oarecare. Așa că într-o dimineață s-a trezit președintele Autorității Naționale pentru Turism și a emis ceea ce în legislație se cheamă „modificările și completările ulterioare”. Adică a mai adăugat și „autorizație de construire emisă de autoritățile competente” la documentele cerute pentru clasificare.

Căci se știe că atunci când nu vrei să respecți legile altfel te simți când sunt mai stufoase și pline de documente absurde. Dacă nu respecți o lege simplă și clară n-ai nicio satisfacție.

Așadar, autoritățile competente din 2024 cer autorizația de construire a blocului construit în anii 80, de către alte autorități competente. Asta deși avem o lege care spune că „autoritățile competente” nu au voie să-ți mai ceară documente care se află deja în posesia altor autorități la fel de competente ca și ele. Uite ăsta ar fi trebuit să fie un astfel de document.

A urmat o conversație dadaistă pe email cu doamna respectivă, care admit că măcar răspundea la emailuri, pentru că pesemne o fi observat și ea absurdul situației. Dar asta nu m-a ajutat prea mult. I-am zis și că proba că acel bloc a fost construit legal este că e înscris în cartea funciară, că acolo nu sunt înscrise construcțiile ilegale, de ce nu e suficientă această dovadă? N-am primit răspuns.

Cum obții autorizația de construire a blocului

Aveam la dispoziție șase luni ca să aflu cine a dat autorizația de construire a blocului meu și când. Speram că exista și un act, nu se făcuse doar pentru că dăduse Ceaușescu din mână (asta oare trebuie explicată pentru cititorii mai tineri?). După astea 6 luni pierdeam „rândul” lăsat la coadă la Ministerul Turismului, acolo sub icoana Maicii Domnului, și trebuia s-o iau de la capăt cu altă cerere, alt dosar…

Administratorul blocului a râs și el când l-am întrebat dacă are autorizația blocului la cartea tehnică a clădirii. A zis că n-are nimeni așa ceva în tot cartierul, deși așa ar fi legal. Dar că ce-mi trebuie totuși clasificare de la minister, nu pot să primesc oaspeți și fără asta în casa mea?

M-am apucat să sun pe unde m-a dus și pe mine capul. Am început cu Administrația Fondului Imobiliar (AFI) de la Primăria Capitalei, care teoretic este păstrătoarea tuturor documentelor imobiliare deținute de fostele ICRAL-uri. O doamnă mi-a făcut legătura cu un domn responsabil cu cartierul nostru, nu înainte de a mă întreba la ce-mi trebuie așa ceva? Domnul a zis că, ghinion, nu au preluat și arhiva de la ICRAL Titan, care a avut inițial blocul în administrare, așa că nu știe ce să-mi spună, că din câte știe el ICRAL Titan nu mai există. Nici pe net nu părea să existe.

Tot doamna de la AFI mi-a dat însă un sfat logic: să încerc la primăria de sector, că dacă ne-a reabilitat sau ne va reabilita blocul sigur-sigur ar trebui să aibă și autorizația de construcție la baza proiectului de reabilitare. Să le zic să-mi dea și mie o copie, cum ar veni.

Mi s-a părut un sfat logic. Am făcut o cere direct la departamentul care se ocupă cu reabilitările la Primăria sectorului 3. Le-am zis ce vreau și, aproape o lună mai târziu, în timp ce eram în Cipru și admiram sistemul de încălzire în pardoseală al romanilor care construiseră pe acolo cu sau fără autorizație, m-a sunat un domn excedat de la Primăria sectorului 3.

Că

la ce vă trebuie, doamnă, autorizația de construcție a blocului?

Că e prima dată când ne cere cineva așa ceva.

Nu aveau nici ei autorizația, ei doar făceau reabilitarea. M-am gândit să întreb dacă au măcar proiectul blocului, căci cum naiba încarci fațada clădirii cu niște tone de material dacă nu-i știi măcar proiectul, dar n-am întrebat. De ce să te pui cu autoritățile competente când nici măcar propriii vecini nu sunt interesați de asta. Încercasem să-i fac pe vecini să ne angajăm un diriginte de șantier, ca să supraveghem mai bine lucrările la reabilitarea blocului nostru, să nu ne bazăm doar pe primărie, și în afară de unul singur, care a fost de acord, ceilalți nu au zis nimic. Apoi administratorul a desființat grupul de whatsapp pe care vorbeam.

Revenind la domnul de la reabilitări, mi-a zis să fac cere la departamentul urbanism, că poate o au ei.

Păi nu sunteți în aceeași instituție, nu puteți să transmiteți dumneavoastră cererea la departamentul care credeți că o are și să-mi dea ei răspuns?

Nu se poate.

Am mai făcut încă o cerere, când am ajuns acasă, la care după altă lună am primit același răspuns negativ, minus „dar la ce vă trebuie, doamnă?!”, că deja spusesem în cerere la ce-mi trebuie. Mă învățase domnul de la reabilitări, că cică dacă ceri ceva de la stat și nu spui la ce-ți trebuie, statul nu știe să-ți dea cum se cuvine un răspuns negativ.

Viceversa nu merge, când am întrebat eu ministerul turismului, dar la ce vă trebuie, domnilor, autorizația de construcție a blocului comunist, s-au făcut că plouă și nu mi-au răspuns.

Urbaniștii de la sectorul 3 s-au comportat exact ca ăia pe care-i întrebi pe stradă unde vine Sapienței numărul 14, și în loc să-ți zică că nu știu te trimit aiurea în altă parte. Ei m-au trimis la Romconfort, un alt soi de ICRAL, dar care există sub forma unei pagini pe Internet. Ăștia m-au întrebat „dar cine v-a trimis la noi, doamnă?!” și când au aflat că Primăria sectorului 3 nu le-a venit să creadă.

Nu, bineînțeles că nici ei nu aveau autorizația de construire a blocului meu. Părea că o luase Ceaușescu eu el în mormântul lui secret din Ghencea militar.

Pe la final de lună mai deja contemplam ideea de a mă lăsa de hotelărie, că de ce să riști o amendă de 40-50.000 de lei pentru că vrei să câștigi niște bani cinstiți, din care plătești și impozit la stat?

Mi-am amintit că aveam în bloc o doamnă care era prietenă cu un nene care lucrase cândva la ICRAL Titan, și am întrebat-o și pe ea dacă n-ar putea oare el să mă ajute să ajung la arhiva asta a ICRAL-ului, de care se pare că nicio autoritate competentă nu fusese interesată, de vreme ce n-o preluase. Așa am aflat că domnul ăla murise, ca și ICRAL-ul, așa că mi-a mai murit o pistă.

Până la urmă m-am gândit să încerc la Arhivele statului. O doamnă drăguță de acolo mi-a zis că ei au autorizațiile de construcție din România, dar numai până la 1812, dacă blocul e construit după această dată sigur trebuie să fie la arhiva Primăriei Capitalei. Deci nu la Administrația Fondului Imobiliar, care are și el o arhivă a fondului imobiliar, ci la arhiva primăriei. Sunt distincte. Dacă ăia de la AFI mi-ar fi spus asta din start aș fi scutit două luni de telefoane și discuții zadarnice.

Și în sfârșit, nu că vreau să-l laud pe primar, că probabil n-are vreun merit, dar pe 15 mai am depus cererea la arhiva PMB, iar pe 25 am primit copia autorizației de construire a întregului ansamblu de blocuri din cartier. Puteam să dau acum autorizația la tot cartierul, dacă ar fi mai fost fraieri ca mine să alerge după așa ceva.

Nu se mai cere AC, dar se cere și acordul vecinilor

Dar nici autoritățle competente n-au stat degeaba, cât am umblat eu două luni după autorizația de construire a blocului. Așa că într-o dimineață același președinte al Autorității pentru turism a umblat iar la „modificările și completările ulterioare” ale ordinului ăla din 2013 și, ce să vezi, a dispărut autorizația de construire, gata, nu se mai cere.

Dar dosarul tot nu e complet, căci a fost schimbat un sau cu un și, iar acum pe lângă acordul întregii asociații se cere și acordul vecinilor cu care ai perete comun, chit că și vecinii ăia fac parte din asociație. Deci întregul bloc trebuie să-mi dea binecuvântarea ca să-mi pot folosi casa, iar cei patru vecini cu care mă învecinez trebuie să mi-o dea chiar de două ori.

A mai durat ceva să le cer și celor patru semnăturile, pentru că, ce să vezi, toate cele patru apartamente cu care mă învecinez sunt închiriate (unul fusese chiar în regim hotelier), de aceea și alesesem inițial varianta să cer acordul asociației, în loc să umblu după proprietarii plecați în lume. Într-un târziu, pe 10 iulie, la numai patru luni de când depusesem dosarul cu Doamne ajută la registratură am primit, pe email, și autorizația provizorie de funcționare.

Urmează ca în alte 90 de azile, teoretic, să fiu contactată de o echipă de specialiști care-mi vor verifica ospitalitatea și-mi vor da sau nu certificarea definitivă.

Termen scurt sau termen lung, de ce au tratamente diferite?

Și acum să vorbim puțin despre tratamentul ăsta diferit. În principiul eu înțeleg distrosiunile create în piața chiriilor de acest fenomen de închirieri pe termen scurt, născute odată cu platformele online. La noi încă nu se întâmplă, dar în alte orașe mari, turistice, localnicii au ieșit să arunce cu apă și roșii în turiștii care le-au stricat piața chiriilor cu prețurile plătite de ei pe booking sau airbnb (vezi Spania sau Grecia).

La nivelul UE s-a făcut și un regulament pentru gestionarea acestui fenomen, la cererea expresă a primarilor din aceste orașe ultravizitate. Regulamentul European privind colectarea și schimbul de date referitoare la serviciile de închiriere de locuințe pe termen scurt va intra oficial în vigoare la 20 mai 2026, dar până atunci statele sunt libere să-și reglementeze singure condițiile pentru închirierile pe termen scurt. Ceea ce a făcut și România, după cum se vede, așa cum a tăiat-o capul.

Prin regulament se dorește o transparentizare a fenomenului, atât din partea platformelor online, care nu spun acum câte case au dintr-un anumit oraș, dar și o reglementare unitară a industriei. Acum fiecare stat are propriile reguli naționale, iar platformele de închirieri nu-ți cer musai vreo certificare, pentru că ele nu au niciun interes, vor să aibă cât mai multe case la dispoziția utilizatorilor lor. Teoretic ai zice că piața se reglează prin sistemul de recenzii, însă și asta e o chestie iluzorie, airbnb de exemplu se pare că șterge recenziile mai vechi sau negative, deci cu adevărat fiecare se duce pe riscul lui să locuiască într-un apartament privat în vacanță sau nu.

Chiar în week-end am trecut pe lângă un bloc din zona Dalles, despre care știam că are bulină roșie, și era plin peretele de la intrarea în bloc de lockere cu chei pentru apartamente închiriate în regim hotelier. Turiștii nu știu ce sunt alea bulinele roșii și nici Ministerul nu pare interesat de asta, altfel ar fi cerut și autorizația de consolidare a blocului, nu?

Însă, la fel se întâmplă și în cazul închirierii pe termen lung. În lege e interzisă închirierea apartamentelor în blocuri cu bulină, dar în practică nu știi peste ce proprietar dai, ca chiriaș, și viceversa. Cel puțin în România lucrurile sunt complet lăsate la voia întâmplării, fiecare proprietar și chiriaș se protejează cum știe și el mai bine, fie cu prevederi contractuale clare, fie cu sume mari de garanție, deși astea nu sunt legale.

Nu în ultimul rând, am văzut că sunt mulți care consideră că găzduirea de turiști ar fi mai dăunătoare pentru vecini decât găzduirea pe termen lung a unor oameni ai muncii. Mi se pare o prejudecată. Cât am stat în garsonieră am avut și eu parte de vecini gălăgioși, care închiriaseră pe termen nedefinit, fără ca mie să mi se ceară acordul. Nici nu mi s-ar fi părut normal. Până la urmă poți nimeri inclusiv niște vecini-proprietari scandalagii, melomani sau doar posesori de drujbă. Mi se pare o falsă problemă asta cu comportamentul turistic diferit, care să necesite ditamai reglementarea statală.

Iar dacă pe stat îl doare la lingurică de siguranța turiștilor, de ajunge să-ți ceară autorizația de construcție a blocului, se pare că îl doare fix în cur de restul oamenilor muncii, care ar putea să închirieze în mod normal un apartament într-un bloc fără autorizație de construcție sau fără avize de tot felul, și care să sară în aer. Ce facem atunci, pe cine mai tragem la răspundere pentru viețile bieților chiriași?

Este evident că și clasificarea asta este încă o formă fără fond, un mod în care statul se acoperă cu hârtii și îl fute pe contribuabil în toate felurile până le adună, dar în realitate acțiunea nu îi ajută cu nimic nici pe vecinii din bloc, nici pe proprietarul care închiriază. Iar pe turist/chiriaș nici atât.

Mai este, bineînțeles, și diferența de impozitare între cele două sisteme de închiriere. Aici par favorizați cei cu închirierile pe termen scurt, pentru că sunt impozitați la norma de venit, nu la venitul total de pe urma închirierii. Spun că par pentru că în realitate ai costuri destul de mari de curățenie, consumabile, reparații și facturi de curent, întreținere etc. Nici gradul de ocupare nu e 100%.

Închirierea normală este impozitată cu 10% din 80% din venituri. Toate cheltuielile de întreținere le suportă chiriașul. Apoi toată lumea plătește CASS, pentru sumele care depășesc 6-12-24 de salarii minime pe economie.

În cazul închirierilor pe termen scurt mai este o limitare. Statul român, în măreția lui, a prevăzut că nu poți închiria pe termen scurt mai mult de 30 de zile. Tot ce e peste trebuie făcut cu contract individual, declarat la fisc și impozitat cu 10%, cum am zis mai sus. UE, în regulamentul ăla care va intra în vigoare în 2026, zice că termen scurt e tot ce intră la sub un an, pentru că spre deosebire de statul român UE a aflat de fenomenul global al muncii remote și a nomazilor digitali, care stau câte o lună-două-trei în câte o țară și pentru asta au nevoie de chirii pe termene scurte.

O să ziceți că dacă mă enervează așa de tare aceste reglementări abuzive, de ce nu închiriez pe termen lung și gata? Pentru că încă îmi pasă de casa mea și vreau să o pot monitoriza la perioade mai scurte. Mă rog, poate e o iluzie, dar e a mea și trăiesc cu ea. Apoi mai și socializez cu niște oameni diferiți, de exemplu am rămas în bune relații cu americanca din North Carolina, pe care am stresat-o cu boilerul și vecinii mei scandalagii 🙂 Mi-a scris după câteva luni să-mi spună că gazdă bună ca mine n-a mai găsit…

Probabil voi renunța la un moment dat și la hobby-ul ăsta, căci încep să mă cam satur să fac curat după unii și alții, iar de găsit pe cineva s-o facă în locul meu nu am găsit la un preț care să justifice delegarea acestei competențe. La un singur apartament nu e fezabil să angajezi pe cineva pentru asta, căci atunci nu prea mai rentează să închiriezi pe termen scurt. În plus sunt suficient de ciudată încât să insist să fac curat și pentru oaspeți ca pentru mine, deci sunt șanse mari să nu fiu mulțumită de prestația altuia 🙂

Utile

Dacă vă interesează să intrați în „industria ospitalității” și să aprofundați subiectul, să știți că între timp Ministerul turismului a făcut o platformă pe care puteți depune online actele pentru clasificarea apartamentului pe care vreți să-l închiriați. Acum se pot depune așa:

• La Registratura Ministerului Economiei, Antreprenoriatului și Turismului, în format fizic (sediul se află pe Calea Victoriei nr.152, sector 1), acolo sub icoana Maicii Domnului;
• Prin intermediul punctului de contact unic electronic – PCUE (edirect.e-guvernare.ro);
• Prin intermediul platformei SITUR.

Variantele online cer și semnătură electronică.

Aici găsiți toate documentele standard cerute la dosar, atât pentru persoane fizice sau firme (ca persoană fizică nu poți cere clasificare decât pentru maxim 7 case). Dar să știți că în realitate nu sunt niciodată toate, toate, căci la final ministerul a pus și un disclaimer:

Conform art. 10 din Normele metodologice, în cazul în care se consideră necesar, se pot solicita operatorului economic și alte documente suplimentare justificative”

Această zbatere birocratică poate fi delegată unei firme care se ocupă cu așa ceva, contra cost evident. Nu știu cât costă, dar intuiesc că e vorba de firme care au legături cu oameni din minister și merge treaba mai ușor. Nu am dovezi, dar e posibil ca această renunțare la cerința absurdă de a pune autorizația de construcție la dosar să se fi datorat lobby-ului vreunei astfel de firme, căci era bad for bussines.

În iunie, când am făcut eu o solicitare de informații la minister, mi-au spus că eliberaseră 2.256 de certificate de clasificare pentru camere/apartamente de închiriat pentru persoane fizice, și aveau în lucru încă 1.039 de solicitări. Deci nu se înghesuie lumea la clasificări.

În cazul persoanelor juridice (apartamente trecute pe firmă) au fost eliberate 9.957 de certificate de clasificare, iar 844 de solicitări de află în lucru.

Dacă dai o căutare pe Airbnb, locuri de cazare în România în luna septembrie 2024, apar „peste 1.000 de locuri”, iar Booking, aceeași căutare oferă „peste 21.390 de proprietăți”. Bineînțeles, aici e vorba de cele libere pe moment, câte sunt în total știe doar platforma.

Greu de spus câți suntem și cum închiriem, cert e că dacă nu ai vecini pârâcioși poți foarte bine să mergi pe burtă cu închiriatul. Vorba cunoștinței ăleia, de care parcă v-am mai povestit, care zicea că nu și-a declarat niciodată chiriile și chiriașii, că „n-am vrut să am de-a face cu fiscu!”. Căci fiscul ăsta la noi e ca un soi de mafie, îi prinde numai pe fraierii care încearcă să respecte legile.

Vă las cu un citat din strategia turistică a României 2025-2035:

Până în 2035, România va deveni o destinație turistică bine cunoscută, de înaltă calitate, pe parcursul întregului an, axată pe unicitatea patrimoniului său cultural și natural și oferind servicii de calibru internațional.

Doamne ajută!

Tags: absurd, Airbnb, autorizație închiriere regim hotelier, birocratie, clasificare închiriere regim hotelier, închirieri pe termen scurt, ministerul turismului, regim hotelier, slider